סיפור מקרה על הסכם שכירות נדל"ן מסחרי בזכיינות

הסיפור שאספר לכם נוגע בהסכמי שכירות נדל"ן מסחרי (אמנם בעולם הזכיינות, אך אפשר ללמוד ממנו בצורה רחבה יותר).

אבל לפני שאספר, אתאר כיצד עובד כל התחום הזה של הסכמי שכירות הנדל"ן:

בנוגע לנכס [הפיזי] שממנו מופעל העסק, ההמלצה שלי לרשתות מזכות היא לשכור בעצמן את הנכס ולאפשר לזכיין להשתמש בו, בין אם כשוכר משנה או בר רשות.

כלומר, מי ששולטת בנכס תהיה הרשת המזכה.

ההמלצה שלי לזכיינים היא להכיר על בוריו את הסכם שכירות הנכס שהרשת חתומה עליו ואשר לגביו ניתנת רשות שימוש לזכיין.

על הזכיין לדעת בין היתר, את מיקום הנכס (לא רק בעיר המסוימת, אלא באזור, בשכונה, במבנה הספציפי), מהם דמי השכירות, לוחות זמנים, בטחונות שיש להעמיד, תנאי ההסכם ועוד.

בסופו של דבר, אלה ההתחייבויות שהזכיין לוקח על עצמו, כאמור, בין אם הוא שוכר משנה ובין אם הוא בר רשות ולכן יש לו את הזכות (והחובה) והלגיטימציה לקרוא ולהבין את ההסכם, ולהעמיד זאת כתנאי להתקדמות העסקה מול הרשת המזכה.

יתרה מכך, במקרים מסוימים ייתכן והזכיין יוכל להשפיע על תנאי השכירות (תלוי בכך שהמזכה מצויה עוד במו"מ וטרם חתמה מול בעל הנכס).

מקרה שהיה כך היה:

ייצגתי זכיין בעסקת זכיינות.

כשפניתי אל עורך הדין שמייצג את הרשת בבקשה לעבור על טיוטת הסכם שכירות הנכס שממנו יופעל הסניף, לא נעניתי מיד בחיוב.

לאחר התעקשות ובקשה חוזרת, הואיל עורך הדין של הרשת להודיע לי ש"ההסכם כבר נחתם".

אבל רגע…!! מיוצגי (הזכיין) ואני לא ראינו את ההסכם.

נתון נוסף – אנחנו יומיים לפני חתימת הסכם הזיכיון!!

לאחר התעקשות נוספת קיבלתי לידי את ההסכם החתום.

כשעברתי על הסכם השכירות (החתום) גיליתי תנאים מאוד בעייתיים.

החמור מכולם היה שבאחד הסעיפים שנוגע ללוחות הזמנים, צוין שלשני הצדדים עומדת הזכות להודיע על סיום ההתקשרות לאחר 3.5 שנות שכירות, ובכל מקרה בתום ה – 4 שנים הראשונות, כל אחד הולך לדרכו.

היכן הבעיה?

מסגרת הזמנים של התכנית העסקית האמורה עומדת על 10 שנים לפחות.

במילים אחרות, אם הסעיף הזה יישאר בהסכם השכירות, עלול להיווצר לזכיין (ולרשת) נזק משמעותי ברמה כלכלית. במקרה הטוב הזכיין לא יחזיר את השקעתו, במקרה הרע תרד ההשקעה לטמיון, שלא לדבר על רווחים עתידיים.

זאת ועוד – זה פתח לבעל הנכס לדרוש דמי שכירות גבוהים הרבה יותר ממה שהוסכם, בתמורה לכך שהרשת והזכיין יוכלו להמשיך ולהשתמש בנכס.

הודעתי לזכיין (הלקוח שלי) שבמצב הזה לא נכון לו לחתום על הסכם הזיכיון מול הרשת.

לאחר שהתעקשנו והצגנו את הסוגיה לרשת, לשמחתי, הבין בעל הרשת את הבעייתיות ובהתאם לכך, וכתנאי מתלה שהכנסתי להסכם הזיכיון (הארכת תקופת השכירות), נערך הסעיף הבעייתי מחדש בתוספת להסכם השכירות – תקופת השכירות הוארכה, כך שהיה בה כדי להיות מותאמת לתכנית העסקית.

ארסנל הכלים של עורך הדין שמלווה הסכמי זכיינות

זה לא דבר מובן מאליו. חשוב שתבינו:

עורכי דין המלווים עסקאות זכיינות חייבים להיות בקיאים בהיבטים המסחריים של העסקה, ולא רק בהיבטים משפטיים!!!

במקרה שתיארתי, אלמלא היו לי כלים נוספים להעריך את כל היבטי העסקה, הזכיין שייצגתי [וגם הרשת] עשויים היו להיקלע לצרות.

לכן, לפני שאתם בוחרים עורך דין שילווה אתכם בעסקת זכיינות (ובכלל, בעסקאות מסחריות), מומלץ שתוודאו כי יש באמתחתו את כל הכלים לעשות זאת, שיש לו הבנה מושגית מלאה בנושא של עסקאות מסחריות, כולל תכניות עסקיות, לרבות הסתכלות רחבה על העסקה (להבדיל מהסתכלות מצומצמת בהיבטים משפטיים בלבד).

עו"ד אדיר זאבי